LOTEAMENTOS RURAIS
O sonho de possuir uma chácara para lazer ou
moradia, aliado ao alto preço dos imóveis no perímetro urbano têm levado
ao surgimento de loteamentos na zona rural. A possibilidade
de parcelar o imóvel rural em chacrinhas de fácil comercialização, com
poucos investimentos em infra-estrutura – geralmente a rede de energia
elétrica e um poço para o abastecimento de água – surge para o
proprietário rural como alternativa mais rentosa que a agricultura ou a
pecuária.
Ocorre que a lei 6.766/79, que regulamenta o
parcelamento do solo urbano, não admite a constituição de loteamentos na
zona rural. Além disso, impõe a legislação federal que a propriedade rural
não seja dividida abaixo do módulo mínimo, que é de 20.000m² para alguns Município.
Para dar aparência de legalidade ao
empreendimento, os loteadores têm se valido do instituto do condomínio
previsto no Código Civil (art. 623 e segs.). Assim, ao invés de serem
vendidos lotes, com registro individual no Cartório de Registro de Imóveis,
vendem-se frações ideais.
A fraude é evidente. O condomínio pressupõe que
todos os proprietários sejam donos de todo o imóvel, na proporção de sua
fração ideal, como acontece, por exemplo, quando cinco irmãos recebem
uma casa de herança, atribuindo-se 20% do imóvel a cada um. No caso dos
loteamentos rurais, porém, o imóvel não permanece como um todo, mas
está dividido em chácaras, cada uma destinada a um dos condôminos,
formando-se, de fato, um loteamento não permitido pela lei.
com
Os adquirentes são enganados, pois compram um
imóvel certo, identificado em um mapa. São cientificados de que se trata de
fração ideal, mas não têm noção do seu significado jurídico e satisfazem-se
com o fato de que receberão escritura pública, com registro no Cartório.
Além disso, os loteamentos não atendem as
exigências legais quanto à infra-estrutura.
Vários são os empreendimentos
em que o loteador não observa a faixa de preservação permanente ao longo
de córregos (30m) ou ao redor de minas d’água ( 50m). Os lotes situados
nestas áreas não podem ser utilizados e seus proprietários podem ser
multados pela polícia florestal. Há problemas com o abastecimento de água,
seja pelo fornecimento precário do poço ou por sua qualidade (salobra). Em
geral, não são reservadas área de lazer e institucional, não se observa a
largura das ruas abertas e a falta de pavimentação asfáltica e de galerias de
águas pluviais gera erosão e dificulta o acesso ao local.
Por fim, por não
estarem individualmente matriculados os lotes, os proprietários não
conseguem financiamento para a construção de suas casas, prejudicando
as famílias de baixa renda que compram estes imóveis para moradia.
A falta de infra-estrutura urbana na zona rural faz
com que os proprietários de chácaras nestes loteamentos passem a exigir
do Poder Público Municipal diversos melhoramentos, como a extensão da
rede de abastecimento de água, melhoria das estradas, transporte coletivo,
coleta de lixo, muito embora não paguem tributos municipais, pois os
imóveis continuam vinculados ao INCRA.
Na tentativa de evitar novos loteamentos, a
Corregedoria Geral de Justiça publicou o parecer nº 348/2001, com caráter
normativo, em que recomenda aos Tabeliães e Oficiais de Cartório de
Registro de Imóveis que recusem a lavratura de escritura pública e o
registro quando envolverem a venda de frações ideais que indiquem
possível parcelamento clandestino de imóvel.
De outra parte, recomenda-se às pessoas
interessadas em adquirir imóveis para lazer ou moradia que não o façam na
zona rural. Havendo dúvida sobre a legalidade de um loteamento, que
procurem a Prefeitura, o Cartório de Registro de Imóveis correspondente e o
Ministério Público antes de efetuar o negócio, a fim de que o sonho de ter
uma chácara não se transforme num pesadelo de difícil solução.
Fonte: Maria Christina Marton Corrêa Seifarth de Freitas
Promotora de Justiça de Habitação e Urbanismo de Piracicaba
Régis de Sá
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